FAQ

Die etablierten Investitionsformen sind Anlegerwohnungen - meist auch Vorsorgewohnungen genannt - und sogenannte Bauherrenmodelle. In beiden Fällen investiert man in Wohnimmobilien zur Erzielung von Mieteinkünften.  

Bei Anlegerwohnungen besitzt man eine konkrete Wohnung, bei Bauherrenmodellen investiert man normalerweise in Form einer prozentuellen Beteiligung in das Gesamtobjekt - es gibt aber auch die Möglichkeit, in eine Bauherrenmodell mit Wohnungseigentum zu investieren. Eine sogenannte Bauherrenwohnung.  

Meist reicht ein geringer Anteil an Eigenmittel - der Rest wird durch einen günstigen Bankkredit finanziert, der durch Mieteinnahmen und geringe eigene Zuzahlungen zurückgezahlt wird. Am Ende der Kreditlaufzeit ist die Immobilie schuldenfrei, der Wert bleibt erhalten und die Mieteinkünfte ebenso - und das noch über Jahrzehnte und Generationen.

Ja - eine Anlegerimmobilie (ob Bauherrenmodell oder Anlegerwohnung) ist stets als langfristiges Investment zu sehen. Um die steuerlichen Rahmenbedingungen korrekt einzuhalten, muss die Erzielung von langfristigen Mieteinkünften im Vordergrund stehen. Nur dann - wenn das die klare Absicht des Anlegers ist - kann eine solche Investition steuerlich genutzt und mit den daraus resultierenden Vorteilen verbunden werden.

Der übliche Planungshorizont liegt je nach Investitionsform zwischen 20 und 30 Jahren oder länger.

Der Verkauf einer Anlegerimmobilie (Wohnung oder Anteile) ist grundsätzlich auch vorher möglich. Hier sind aber (teils erhebliche) steuerliche Auswirkungen zu beachten.  

Sofern aus steuerlicher Sicht keine sog. Unwägbarkeiten vorliegen, sollte also wohl überlegt werden, ob es nicht eine Alternative zu einem Verkauf geben kann. Eine gute Beratung bereits im Vorfeld zur Investition ist somit meiner Meinung nach das Wichtigste überhaupt. 

Investiert wird in den Kauf einer Eigentumswohnung - neu oder gebraucht - mit der Absicht, diese dann langfristig zu vermieten und somit auch die Ausgaben steuerlich anzusetzen. 

Man kann alles aus Eigenmittel finanzieren oder einen Großteil über einen zusätzlichen Bankkredit - in beiden Fällen geht es um die Erzielung von Mieterlösen, die entweder die Verbindlichkeit zurückzahlen oder gleich ein zusätzliches Einkommen schaffen sollen. 

Steuerlich gesehen kann es bei der Anlegerwohnung zu einem Vorsteuerabzug kommen - das muss aber kein Vorteil sein. Weitere wesentliche Steuervorteile gibt es aufgrund der regulären Abschreibung für Wohnimmobilien aber nicht. 

Wichtig ist letztlich, dass die Wohnung laufend gut bewirtschaftet wird - Verwaltung und Vermietung sollten professionell organisiert sein. 

Ein Bauherrenmodell ist ein Zusammenschluss von mehreren Investoren mit einem klaren Ziel: eine bestandsfreie sanierungsbedürftige Immobilie gemeinsam zu erwerben, sie umfassend zu sanieren bzw. neu zu errichten und sie dann langfristig zu vermieten um inflationsgeschützte Einkünfte zu erzielen.

Bei Bauherrenmodellen kann man steuerliche Begünstigungen nutzen - Sanierungs- und Werbungskosten verkürzt abschreiben. Das kann bei Investoren zu einer Steuerersparnis führen.

In der Regel braucht es eine Wohnbauförderung für ein Bauherrenmodell - dadurch profitieren Investoren von Förderzuschüssen und im Gegenzug werden die Mieten nach oben hin gedeckelt. Das schafft leistbares Wohnen für Mieter und sichert eine stabile Vermietung.

Durch die besondere steuerliche Stellung des Bauherren können Sie die Sanierungs-/Baukosten für ein Wohnungsprojekt beschleunigt auf 15 Jahre abgesetzt werden. Dadurch hat man in den ersten 15 Jahren steuerlich gesehen mehr Verluste als Einkünfte. Folglich werden die Mieten in diesem Zeitraum steuerfrei gestellt und darüberhinausgehende Verluste können mit sonstigem Erwerbseinkommen kompensiert werden = Steuerersparnis.

Außerdem können nicht baubezogene Dienstleistungen als Werbungskosten teilweise sofort oder auch auf 15 Jahre abgeschrieben werden. Dadurch kommt es in den ersten Jahren der Errichtung zusätzlich zu steuerlichen Verlusten.

Oft besteht auch die Möglichkeit, den Restbuchwert des Altbestandes sofort als Aufwand abzuziehen. Auch das führt zu weiteren Verlusten in der Errichtungsphase.

Unter dem Begriff der 15tel Abschreibung versteht man eigentlich eine Sonderbestimmung zur beschleunigten Absetzung von Sanierungs- bzw. Herstellungskosten. Diese Möglichkeit nutzt man in der Regel bei Bauherrenmodellen.

Bei Wohnimmobilien beträgt die Abschreibung im Normalfall 1,5 % des Gebäudewertes. Somit verteilt man die Abschreibung auf ca. 67 Jahre. Durch diese vergleichsweise geringe Abschreibung bleibt aus den Mieteinkünften ein Gewinn der letztendlich versteuert werden muss.

Als Bauherr hingegen kann man Sanierungs- und teilweise auch Baukosten auf die stark verkürzte Dauer von 15 Jahre absetzten. Dadurch hat man in dieser Zeit steuerlich gesehen mehr Ausgaben als Einnahmen und somit einen steuerlichen Verlust.

Die Mieteinkünfte werden in dieser Zeit quasi steuerfrei gestellt, und darüber hinaus kommt es durch die Gegenrechnung des Verlustes mit sonstigen Einkünften einkommensabhänig zu einer Ersparnis.

In der Regel werden in den Prognoserechnungen Reserven für übliche, kleinere Reparaturen (Ausmalen, Bodenschleifen, neue Küchenzeile, Kleinreparaturen) eingeplant. Da man davon ausgehen kann, dass bei Neubauten bzw. generalsanierten Häusern in den nächsten 20-30 Jahren keine großen Reparaturen anfallen werden.

Bei Bauherrenmodellen bringt das Kollektiv den Vorteil, dass alle gemeinsam dieses Risiko tragen. Das macht sich auch bei großen, ungeplanten Reparaturen und Investitionen bezahlt, da diese dann auch meistens gemeinsam und teilweise wieder mit Förderungen finanziert werden können.

Bei einem Mietenpool werden die gesamten Mieterlöse eines Objektes anteilig auf alle Eigentümer verteilt. Dasselbe gilt auch für bestimmte Kosten wie Leerstehungen, Mietrückstände oder kleine Reparaturen.

Somit trifft der Leerstand einer Wohnung alle nur anteilig - das Risiko eines Totalausfalls der Mieteinnahmen geht somit praktisch gegen Null. Das schützt vor allem Investoren mit einem Bankkredit vor ungeplanten und eventuell hohen Zuzahlungen.

Umgekehrt kann ein Mietenpool aber auch nachteilig gesehen werden, da er für den einzelnen Investor vielleicht nicht den hohen Ertrag ermöglicht, den eine attraktive und gut vermietete Wohnung hätte bringen können.

Bei Anlegerwohnungen gibt es meistens keinen Mietenpool, wodurch das Leerstehungsrisiko in manchen Fällen auch anders bewertet werden sollte. Dennoch kann das ein nennenswerter Vorteil sein.