Ab welcher Investitionssumme macht ein Bauherrenmodell Sinn?

In der Standard-Beilage vom 24.09.2021 hat unserer Geschäftsführer Mag. Stefan Koller einige Fragen zum Thema Bauherrenmodell beantwortet. Die ganze Beilage finden Sie hier.

Ab welcher Investitionssumme macht ein Bauherrenmodell Sinn?

Bei einem klassischen Bauherrenmodell (Beteiligung) liegt die Bruttoeinzahlung vor Steuer in der Regel zumindest über 100.000 Euro. Die Mindestbeteiligungen werden je nach Projektgröße und Modell ganz unterschiedlich dimensioniert. Bei größeren Publikumsmodellen werden Beteiligungen meist ab 30 Quadratmeter herum vergeben. Bei einem Bauherrenmodell mit Wohnungseigentum gelten in der Regel ähnliche Größenordnungen – hier wählt man ab Beginn eine bestimmte Wohnung. Auf Ebene eines Anlegers/Investors kann man ein Bauherrenmodell dann als sinnvoll und geeignet sehen, wenn das zu versteuernde Einkommen bei 40.000 bis 90.000 Euro liegt. Bei noch höheren Einkommen über 100.000 Euro ist die Effizienz noch mal höher im Hinblick auf die Verwertungsmöglichkeit der beschleunigten Abschreibung, die bei Bauherrenmodellen zu steuerlichen Verlusten führt. Diese Verluste rechnet der „Bauherr“ seinen sonstigen Einkünften gegen und dadurch reduziert sich die Einkommensteuer des jeweiligen Veranlagungsjahres – ein Effekt, der sich sehr positiv auf die Nettorentabilität eines solchen Investments auswirkt.

Was sind die Risiken

Ein Bauherrenmodell ist ein Investment, eine Kapitalveranlagung mit Chancen und Risiken und einer langfristigen Ausrichtung. Ein „Bauherr“ kauft einen Altbestand und beauftragt die Sanierung (kann auch eine Neuerrichtung sein) von Wohnraum unter bestimmten Auflagen – in der Regel unter Ausnutzung von Landesförderungen. Je nachdem, ob es sich um eine „große“ oder „kleine“ Bauherreneigenschaft handelt, muss der Bauherr mehr oder weniger „Risiko“ übernehmen, um die steuerlichen Begünstigungen nutzen zu können. Der „große Bauherr“ muss eine Mitsprachemöglichkeit haben und das Herstellungskostenrisiko tragen. Beim „kleinen Bauherren“ sind Preisgarantien nicht steuerschädlich im Bereich der Herstellungs-/ Sanierungskosten, sofern der Bauherr zumindest das sogenannte „Behördenrisiko“ trägt – also Kostenüberschreitungen, die sich aus behördlichen Verfahren, Auflagen und Zeitverzögerungen daraus ergeben. Einfacher formuliert kann man sagen, dass man bei einem kleinen Bauherrenmodell“ in ein fertiges Konzept mit investieren kann, aber dennoch ein bestimmtes Kostenveränderungsrisiko zu tragen hat. Weitere Risiken liegen im Bereich der Finanzierung (zum Beispiel Zinsänderungen) und der steuerlichen Situation des Investors selbst. Nicht zuletzt muss man sich bewusst sein, dass es steuerliche Fristen gibt (in der Regel bis zu 20 bis 25 Jahre) und man Kapital mittel- bis langfristig bindet.

Für welchen Zeitraum eignet sich das Investment?

Je nachdem, wie das Investment finanziert wird. Wer mit geringem Eigenkapital am Anfang arbeitet, muss sich bewusst sein, dass er erst nach Ablauf der Finanzierung Erträge und bis dahin meist laufende Zuzahlungen haben wird. Wer alles aus Eigenmitteln finanziert, wird schon ab dem ersten Vermietungsjahr im Vergleich zur Anlegerwohnung einen höheren Nettoertrag haben, da die Mieterlöse durch die beschleunigte Abschreibung de facto steuerfrei gestellt werden.

Gibt es Gruppen, für die diese Anlage besonders geeignet ist?

Ja – diese Anlageform ist für jene geeignet, die höhere Einkommen haben und dadurch auch in hohe Steuerklassen fallen. Sehr nachgefragt sind Bauherrenmodelle bei Ärzten, Freiberuflern, Unternehmern und Dienstnehmern meist im mittleren bis oberen Management, die gezielt und mit System in Immobilien als Kapitalanlage und Altersvorsorge investieren wollen.

Welche Fees, Nebenkosten, Steuern etc. fallen an bzw. sind abzuziehen, um auf eine Netto- Rendite zu kommen?

Bei einem Bauherrenmodell ist dem Bauherren eine Kostenaufschlüsselung vorzulegen, wenn ein professioneller Initiator (der Entwickler im weiteren Sinne) das Modell organisiert. Ähnlich wie beim Kauf einer Wohnung gibt es Kauf- und Finanzierungsnebenkosten. Der große Unterschied liegt aber darin, dass die Kosten für die Immobilie selbst aufgeschlüsselt werden in Bau- und Baunebenkosten, Konzeptions-, Beratungs- und weitere Dienstleistungskosten, die für die Herstellung/Sanierung der Immobilie und alles rundherum notwendig sind. Das ist nötig, um die jeweiligen Positionen beschleunigt bzw. teilweise auch sofort steuerlich abzugsfähig zu halten. Ebenfalls gleich wie bei der Anlegerwohnung sind dann bei der laufenden Vermietung die Bewirtschaftungskosten zu berücksichtigen – Verwaltung, Vermietung und Finanzierungskosten bzw. zumindest kalkulatorisch jedenfalls auch Leerstands- und Instandhaltungskosten anzusetzen.