PERICON im GELD Magazin 01/2022: "Investmentchancen für jedes Budget"

Was sind die Unterschiede zwischen einer Anlegerwohnung, dem Bauherrenmodell und einem offenen Immobilienfonds?

PERICON Geschäftsführer Mag. Stefan Koller im GELD Magazin.

Wer mit 100 Prozent Eigenkapital in Immobilien investiert, kann sein Vermögen zwar erhalten, aber die Zeiten von schnellem Vermögensaufbau sind vorbei. Unser Geschäftsführer Mag. Stefan Koller äußert sich dazu wie folgt:

„Die Mietrenditen liegen bei rund zwei bis vier Prozent p.a. vor Nebenkosten und Steuern. Bei der Anlegerwohnung bleiben dann meist nur netto 1,0 bis 2,5 Prozent übrig. Beim Bauherrenmodell ist die Nettorentabilität in den ersten 15 Jahren in der Regel wesentlich höher, weil nicht nur die laufenden Mieten steuerfrei gestellt werden durch die beschleunigte Abschreibung auf die Bau bzw. Sanierungskosten, es kommt darüber hinaus noch zu Ersparnissen bei der persönlichen Lohn- bzw. Einkommenssteuer.“

Anlegerwohnung und Bauherrenmodell

Anlegerwohnungen bringen "Flexibilität und Sicherheit" so Koller. Jedoch halten sich die Steuervorteile in Grenzen. Außerdem trägt man das Einzelvermietungsrisiko. Wichtig sind realistische Prognosen und ausreichend Eigenmittel. Nach spätestens 23 Jahren (inkl. Bauzeit) muss die Vermietungstätigkeit in Summe einen Totalgewinn erzielen.

Bei einem Bauherrenmodell kauft und saniert eine Gruppe von Investoren ein altes Gebäude und schafft günstigen Wohnraum. Man trägt das Risiko eines Bauherren, kann dadurch aber bestimmte steuerliche Ausnahmeregeln nutzen. „Ist ein Bauherrenmodell gut vorbereitet, so können die Bauherren die Bau- und Sanierungskosten und diverse Nebenkosten und Dienstleistungshonorare beschleunigt auf 15 Jahre oder kürzer abschreiben. Das führt zu steuerlichen Verlusten, die den anderen Einkunftsarten gegengerechnet werden können. Daraus resultiert eine Steuerersparnis, die zu einer wesentlich effizienteren Refinanzierung oder einem höherem Gesamtzufluss für den Bauherren im Rahmen der Vermietung führt. Bauherrenmodelle basieren meist auf speziellen Landesförderungen, durch die es in weiterer Folge zu einer sehr stabilen Mietauslastung aufgrund einer sehr günstigen Mietzinsgestaltung kommt“, so Koller.

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