GELD-MAGAZIN 02/2021: „Richtig kalkulieren“

In den letzten Jahren haben auch Normalverdiener mit Anlegerwohnungen gutes Geld verdienen können. Aber die Renditen sind gesunken. Worauf man derzeit achten soll, liest man in der aktuellen Ausgabe des Geld Magazins.

Zu den Entwicklungen äußert sich unser Geschäftsführer Stefan Koller wie folgt: „Für die Städte kann man grob festhalten, dass man in Graz bei rund drei bis vier Prozent p.a. Anfangsrendite liegen sollte, während man in Wien bereits im Schnitt einen Prozentpunkt weniger ansetzen muss. Wien hat allerdings auch einige Lagen, bei denen die Mietrenditen sogar deutlich unter einem Prozent p.a. anzusetzen sind. Einige Käufer investieren hier nur mehr auf das Potenzial der Wertsteigerung hin. Das bringt aber einige Risiken mit ins Spiel. Generell ist eine gute Mischung aus Lage-Potenzial für die Wertsteigerung und einer ordentliche Mietrendite zu empfehlen.“

Als Käufer darf man gerade in den ersten Jahren die Nebenkosten nicht unterschätzen. Die liegen bei ca. 10 Prozent des Kaufpreises. Die Wertsteigerung von Immobilen ist also ein wichtiger Erfolgsfaktor. Zu bedenken ist aber auch, dass die Mietpreise an die Kaufkraft der Mieter gebunden sind.

Um eine Immobilieninvestition auch steuerlich nutzen zu können, muss nach einer bestimmten Frist (20 oder 25 Jahre ab Vermietungsbeginn) ein sog. Totalüberschuss erzielt werden. Bei zu wenig Eigenmitteln und folglich höheren Fremdmitteln (Zinsen sind Aufwand!) besteht die Gefahr, dass die Investition vom Finanzamt als Liebhaberei eingestuft werden könnte.

Stefan Koller zum Thema Eigenmitteln: „Eine Eigenmittelquote von 10 bis 20 Prozent ist noch immer bei Anleger-Immobilien möglich. Wir haben das aktuell bei einigen Projekten – sowohl bei Anlegerwohnungen als auch bei Bauherrenmodellen. Entscheidend sind hier die Anschaffungskosten, der Marktwert der Immobilie und letztendlich die Finanzierungszinsen.“ Seine Empfehlung: „20 Jahre sind ein weiter und unsicherer Blick in die Zukunft. Um große Zinsschwankungen zu vermeiden und die Prognoserechnung abzusichern, wäre hier unter der Annahme eines fremdüblichen Kostenansatzes für die laufende Bewirtschaftung eine Fixzinsvereinbarung zu empfehlen.“

Zu den Faktoren die für die Höhe der einzubringenden Eigenmittel entscheidend sind, gehören Einkommen und Entwicklungsperspektiven, sowie vorhandene Vermögenswerte.

„Das größte Risiko liegt bei einer Anlegerwohnung darin, dass man sich zu sehr von der Emotion, schönen und teuren Verkaufsmaterialien und vor allem „zu sportlichen“ und optimistischen Prognosen leiten lässt. Alles kostet Geld – so auch das Marketing und der Vertrieb von Immobilien. Wer nach den schönsten Prospekten geht, kauft in der Regel zu teuer. Und sehr hohe Preise lassen sich aus Sicht der Anbieter nur mit sehr optimistischen Prognoserechnungen rechtfertigen. Das kann für den Anleger später zu einem gravierenden Problem werden. Vermutlich erst nach vielen Jahren, wenn sich die Planrechnung dann doch nicht ausgegangen ist und erhebliche Steuernachzahlungen anfallen“, erklärt Koller. Es empfiehlt sich Berechnungen immer auf realistischen Annahmen anzustellen. Eine professionelle Beratung und eine ordentliche Prognoserechnung sind jedenfalls ein Muss für jedes Investment.

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