Risiko Bauherrenmodell – wenn Baukosten steigen

Bei einem Bauherrenmodell trägt der Bauherr die Risiken. Aber welche sind das genau, und was bedeutet das gerade jetzt in unsicheren Zeiten konkret in Zahlen?

Das Bauherrenmodell

Ein Bauherrenmodell ist ein Investment, eine Kapitalveranlagung mit Chancen und Risiken und einer langfristigen Ausrichtung. Dabei erwerben Investoren (die „Bauherren“) einen Altbestand mit dem Ziel, die Immobilie zu sanieren und sie langfristig unter Inanspruchnahme von Fördermitteln zu vermieten. Die Beteiligung erfolgt in der Regel in Form ideeller, also prozentueller Anteile.

Das "Bauherrenrisiko"

Das sogenannte "Bauherrenrisiko" ist abhängig von der Konzeption und Vorbereitung des jeweiligen Projekts.

Je nachdem, ob es sich um eine „große“ oder „kleine“ Bauherreneigenschaft handelt, muss der Bauherr mehr oder weniger „Risiko“ übernehmen, um die steuerlichen Begünstigungen und damit verbunden auch mehr oder weniger Gestaltungsmöglichkeiten nutzen zu können.

Der „große Bauherr“ braucht eine Mitbestimmungsmöglichkeit und trägt das Herstellungsrisiko, profitiert aber auch im Gegenzug vom größten, steuerlichen Gestaltungsspielraum. Der große Bauherr muss zwar mit entscheiden können, darf aber einen professionellen Dienstleister für Abwicklung und Koordination ("Initiator") beauftragen.

Der „kleine Bauherr“ darf in ein mehr oder weniger fertiges Konzept einsteigen, trägt aber auch ein bestimmtes Kostenveränderungsrisiko (zumindest das sog. „Behördenrisiko“). Preisgarantien sind unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Die Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr wird – wie bei einer Anlegerwohnung – von den Gesamtkosten bemessen.

Steigende Baukosten – eine Analyse

Die weltweite Corona-Krise und der leider noch immer andauernde Ukraine-Krieg haben wirtschaftliche Wellen geschlagen. Neben Zinserhöhungen bei Immobilienfinanzierungen (vor allem bei Fixzinsen) sind aufgrund der Nachfrage und zusätzlicher Knappheit in bestimmten Bereichen Baukosten deutlich gestiegen.

Bei einem Bauherrenmodell eines erfahrenen Anbieters (Initiator) werden die Bau-/Sanierungs-/Herstellungskosten in der Regel realistisch auf Basis aktuell möglicher Vergabepreise kalkuliert. Auf diese Kosten kann jedoch meist keine Garantie abgegeben werden. Vielmehr gehen Über- als auch Unterschreitungen der Baukosten zu Lasten bzw. zu Gunsten der Bauherren.

Um die Auswirkung von steigenden Baukosten sowie die Änderungen im Bereich der Mieterlöse besser greifbar zu machen, zeigt die nachfolgende Analyse die Effekte ausgewählter Szenarien auf die Liquiditätsprognose für Investoren. Änderungen der Bau- bzw. Errichtungskosten stellen nur eine teilweise Änderung der Gesamtinvestitionskosten dar. Kosten wie Altbestand und diverse Dienstleistungen bleiben bspw. konstant.

Die nachfolgenden Szenarien basieren auf der Annahmen einer Beteiligung in Höhe von 5 % am Gesamtprojekt (entspricht rd. 50 m2 Wohnfläche) und unterstellen einen gleichbleibenden Eigenmitteleinsatz in der Bauphase, wodurch höhere Baukosten über mehr Fremdmittel finanziert würden.

Was bedeutet das nun in Zahlen?

Im folgenden Rechenbeispiel haben wir eine Steigerung der Herstellungskosten in Höhe von 10 % bzw. 15 % angenommen:

Bei 10 % Baukosten-Steigerung erhöhen sich die Gesamtkosten (netto nach Steuer) über die gesamte Finanzierungszeit von 15 Jahren um rd. EUR 8.600,–, bei einer 15 %igen Erhöhung um rd. EUR 12.900,–. Durchschnittlich betrachtet würde das pro Jahr Mehrkosten (netto nach Steuer) von rd. EUR 575,– bei 10 % und rd. EUR 860,– bei 15 % bedeuten.

Würde man die Mehrkosten aus Eigenmitteln finanzieren, würden sich sowohl der Brutto- als auch der Nettoeinsatz aufgrund der wegfallenden Finanzierungszinsen deutlich reduzieren.

Mehrkosten sind relativ – Vorteile überwiegen

Dieses Rechenbeispiel soll aufzeigen, dass sich mögliche Kostenerhöhungen bei Bauherrenmodellen nicht unbedingt so hoch wie vielleicht vermutet auf die tatsächlichen Zahlungsströme bzw. die Liquidität der Investoren auswirken. Zum einen können Mehrkosten in den meisten Fällen fremdfinanziert und damit auch über die Laufzeit verteilt werden, und zum anderen erhöht eine Ausweitung der Baukosten auch die Basis für die beschleunigte AfA (15tel Absetzung). Netto nach Steuer relativiert sich der tatsächliche Mehraufwand beträchtlich.

Ein Bauherrenmodell bietet viele Chancen von einer wertigen, nachhaltigen Bauweise über eine sehr stabile Vermietung aufgrund der Förderungen und letztlich auch steuerliche Vorteile. Wer davon profitieren möchte, muss aber auch wissen, dass er keine fertige Wohnung kauft, sondern in ein in gewissem Maße dynamisches Modell investiert. In den meisten Fällen überwiegen die Vorteile dennoch klar, sodass Kostenüberschreitungen in einem gewissen Rahmen relativ überschaubar bleiben.

Wir empfehlen grundsätzlich jedem Bauherrenmodell-Investor, eine Änderung im Bereich der prognostizierten Liquidität (Zahlungsstrom) in Höhe +/- 10% einzuplanen. Da auch die Entwicklung der Mieteinnahmen, des Leerstandes und der Instandhaltungskosten in der Praxis anders und durchaus auch positiver als geplant ausfallen kann, können höhere Baukosten durchaus mit höheren Einnahmen ganz oder teilweise kompensiert werden.

Auch in unsicheren Zeiten wie diesen wünschen sich Anleger Sicherheit und möchten ihr Vermögen gut investieren. Unter den richtigen Voraussetzungen – einer guten und sorgfältigen Planung, einer realistischen Kalkulation und einer professionellen Betreuung und Umsetzung – stellen Bauherrenmodelle nach wie vor eine werthaltige und auch nachhaltige Art der Kapitalanlage und Altersvorsorge dar.

Wenn Sie mehr dazu und auch über aktuelle Projekte und Investments erfahren möchte, freuen wir uns auf das Gespräch mit Ihnen!