Weiterhin starke Nachfrage nach Wohnimmobilien in Graz – Das sollten sie beachten!

Kommentar zur aktuellen Marktstudie von RE/MAX betreffend des heimischen Immobilienmarktes und Anlageentscheidungen von Stefan Koller.

Die Corona-Pandemie begleitet uns nun schon seit fast einem Jahr. Erste, sehr von Emotionen und Ängsten befeuerte Reaktionen auf den Immobilien- und Finanzmärkten sind vorüber, und nun lassen sich langsam mittel- bis längerfristige Entwicklungen auch in Bezug auf die Attraktivität von Immobilien ableiten.

In einem Artikel in der Kleinen Zeitung wurde Anfang Jänner eine aktuelle Marktstudie von RE/MAX zusammengefasst, die sich mit der Angebots- & Nachfrage-Situation am heimischen Immobilienmarkt und im Speziellen auch am Grazer Markt auseinandersetzt.

Die Erkenntnisse decken sich in den meisten Punkten mit der von uns wahrgenommenen Nachfrage von Investoren und Anleger.

Nachfolgend möchte ich die wesentlichen Aussagen hier noch einmal auf den Punkt bringen und kommentieren:

• Baugrundstücke insbesondere in stadtnahen Grünlagen sind sehr gefragt, ebenso, große Freiflächen, Gartenflächen und Terrassen bei Wohnungen.
• Eigentumswohnungen sind im Preis weiter gestiegen – die Nachfrage ist und bleibt wohl auch weiterhin hoch. Für Neubauwohnungen muss man aktuell im Schnitt mit 3.800 bis 4.000 je m² zzgl. Zubehör und Nebenkosten rechnen.
• Graz ist weiterhin attraktiv für Anleger aber auch größere Investoren – die hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Landeshauptstadt und das durchschnittlich gute Mietpreisniveau überzeugen Investoren aus ganz Österreich und teilweise auch schon aus dem Ausland.
• Bei kleinen Wohnungen nimmt man teilweise ein Überangebot wahr. Etwas größere Wohnungen zwischen 60 und 80 m² werden wieder mehr nachgefragt.
• Die begehrtesten Bezirke zum Wohnen sind weiterhin Geidorf, Leonhard und Innere Stadt.

Auffallend ist, dass das oben angesprochene Überangebot bei kleinen Mietwohnungen, in bestimmten Gegenden generell wahrgenommen wird. Dies dürfte zu einer Abflachung des Mietpreisanstieges führen, eine Tatsache die insbesondere teure, frei finanzierte Mietwohnungen unter Druck bringen kann.

Wir empfehlen vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen für Immobilieninvestoren und Anleger einige Punkte bei Anlageentscheidungen zu beachten:

• Die Nachfrage nach Immobilien wird aufgrund fehlender Alternativen für Anleger und der anhaltenden Verunsicherung durch die Corona-Pandemie weiter steigen. 
• Kaufentscheidungen sollten aber trotz des klaren Trends weiterhin auf einer möglichst rationalen und zahlenorientierten Basis erfolgen. Und hier gehört vor allem auch eine realistische Einschätzung des Mietermarktes dazu. Auch wenn die Kaufpreise weiter noch steigen werden, sollte man sich die Frage stellen, ob die Mieten das auch annähernd mitmachen können.
• Die Investition in eine Immobilie zur langfristigen Vermietung erfordert eine möglichst zutreffende Prognosenrechnung – nicht zuletzt fordert das auch das Finanzamt. Diese Prognosen sollten auf die aktuellen Entwicklungen und deren Auswirkungen auf die Kaufkraft der Mieter Rücksicht nehmen.
• Geförderte Mietwohnungen werden zunehmend an Bedeutung gewinnen, da hier durch die gedeckelten Mietpreise (maximal erlaubt ist der Richtwertmietzins) Wohnraum weiterhin leistbar bleiben wird.
• Objekte bzw. Projekte mit Landesförderungen (Sanierungsförderungen) werden aber immer schwieriger zu bekommen sein. Es gibt wenig Angebot am Markt.
• Bei der Beurteilung von Kaufpreisen oder besser „Investitionskosten“ sollte man auch die Kalkulation der künftigen Mieteinnahmen kritisch hinterfragen. Häufig werden sie sehr optimistisch dargestellt, und das kann teuer werden, wenn es dann doch ganz anders kommen sollte. Wer die Entwicklung der Mieten sehr positiv plant, sollte mehr Eigenkapital einsetzen, um ausreichend Reserven zu haben, falls die Erträge nicht wie erwartet erzielt werden können und für die Liebhabereibeurteilung ein Gesamtüberschuss nachzuweisen ist.
• Auch wenn durch den Neubauboom der letzten Jahre viele von Leerstandsquoten 2-3% p.a. berichten können, kommt es vor allem auf den Preis und die Wirtschafts- und Einkommensentwicklung an. Auf einen Beobachtungszeitraum von 20 Jahren oder länger sind wohl 5% p.a. als realistisch und teilweise auch 7% oder mehr (je nach Lage) anzusetzen.
• In Summe sollten zwischen 15% und 20% an laufenden Bewirtschaftungskosten (inkl. Leerstand) allenfalls angesetzt werden, um böse Überraschungen zu vermeiden und genügend Reserven für unerwartete Entwicklungen in der Kalkulation zu haben.

Weitere Informationen zu den empfohlenen Parametern von Prognoseberechnungen erhalten Sie gerne auf Anfrage.

Details zur Studie und den Trends am Immobilienmarkt finden Sie hier.